家賃滞納の入居者を強制退去するには / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

大家さんが家賃滞納のある入居者を追い出したいと思うのは、不思議ではありません。しかし、すぐさま法的な処理で入居者を強制退去させるのは難しいです。裁判を起こすにしても時間的・経済的なコストがかかりますし、入居者（借主）は借地借家法で厚く保護されているからです。そこで、入居者の強制退去には段階的な行動が必要になります。

①家賃滞納をしている入居者と話し合う
まずは入居者に対して家賃滞納そのものについて話し合うことが重要です。これで滞納していた家賃を支払ってくれればこれで問題はないです。要するに、話し合いで円満に事を荒立てずに解決することで、他の入居者に対しても不安感を感じさせないようになりますし、大家さんにとっても恩恵があります。なお、入居者が家賃を支払ってもなお強制退去させたい場合には、入居者との合意または入居者が退去するべき正当な事由があることが必要になります（借地借家法28条）。

しかし、家賃滞納が3〜4ヶ月続き、話し合いをしても応じない場合には、法的手続きを通して強制退去を行うしかないです。

②（連帯）保証人に滞納家賃の支払いを請求する
不動産の賃貸をしている場合、連帯保証人をつけている場合も多いです。そこで、債務者たる入居者が家賃を滞納し続ける場合には保証人に滞納家賃の支払いを請求することも考えられます。保証人に入居者の滞納家賃の支払いを請求することができるのは、入居者がその債務を履行しないときですから（民法446条1項）、まずは入居者に対して滞納家賃の支払いを請求しましょう。

③内容証明郵便を送る
内容証明郵便とは、自己が有している債権等の存在・内容を相手方（債務者）に知らせるための郵便です。これにより滞納家賃の支払い督促と支払いがない場合の契約解除の通知をすることができます。入居者が内容証明郵便を受けて、その内容に合意すれば万事解決ですが、合意に至らないときもあります。この段階で調停や訴訟など、裁判所を用いた強制退去が考えられますが、その際にもこの内容証明郵便は証拠として提出することができます。また、滞納家賃も法的には金銭債務として捉えられます。これが何を意味するかというと、滞納家賃を放置していたら時効にかかり、入居者が滞納家賃を支払わなくても良いことになってしまうということになります。

このように、入居者の債務の時効が完成しないために、支払督促は意義を有します（民法147条1項2号）。

③明け渡し訴訟を提起する
大家さんが家賃滞納の入居者に対して賃貸契約の解除及び滞納家賃の支払いを請求する旨の訴訟を提起することも大いに考えられます。裁判所の紛争解決制度には訴訟のほかに調停や仲裁などの制度がありますが、債務者を強制的に参加させ、裁判の判断に服せしめることができるのは訴訟のみです。訴訟で大家さんの請求が容認されると、賃貸物件の強制退去がなされることになります。

以上のプロセスで、家賃滞納の入居者を強制退去させることになります。

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