立ち退き交渉の進め方｜弁護士に依頼するメリットも併せて解説 / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

自分がオーナーとなっている建物が老朽化してしまった場合には、建て替えたり取り壊したりすることも必要になると思います。
もっとも、その建物に入居者がいる場合には、いったん立ち退いてもらってからでないと建て替えや取り壊しをすることはできません。
以下、立ち退き交渉の方法や弁護士に依頼するメリットについて、見ていきましょう。

■立ち退き交渉の方法
●賃貸借契約を更新しない旨の通知を送る
まずは、入居者に対し賃貸借契約を更新しない旨を通知する必要があります。
原則として、解約通知は解約日の６か月前に行う必要があります。

また、通知は内容証明郵便で送ることをお勧めします。
書面で送ることが必須になっているほか、通知をしたという事実を残しておくことは後のことを考えると重要になってくるからです。
もっとも、書面で送る前に、前もって口頭で入居者に通知しておくことが、入居者の心理的抵抗も少なくなるため、望ましいといえます。

●実際に交渉を行う
入居者に向け、賃貸借契約の解約とそれに伴う立ち退きについて交渉を行います。
交渉にあたっては、立ち退きが必要になる理由を入居者に説明して納得してもらった上、立ち退きまでの期間や立退料の支払額などについて話し合いを行うことになります。

もっとも、解約には正当事由を要することが法律で定められていますから、それを伝える必要があります。
場合によっては、立退料など金銭を払ったり、それを増額したりすることで、正当事由の補強を行う必要があります。

また、転居先をあらかじめ用意しておくことで、正当事由が認められやすくなったり、入居者が交渉に応じてくれやすくなったりすることがあります。

●明渡しに関する取り決めを行う
入居者が立ち退きに応じてくれた場合、明渡しに関する取り決めを行うことになります。
その際取り決める事項としては、明渡しや立退料支払の日時、費用の額などが考えられます。
取り決めた事項は、証拠として残しておくために、明渡し合意書の形にまとめておきましょう。

■立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリット
●交渉をスムーズかつ有利に運ぶことができる
弁護士が立ち退き交渉を代理すると、入居者としては気が進まずお互いあまりいい気分にならない交渉を自分でやらなくても済むことになります。
感情的な議論にならず、効率的に話し合いが進むこともメリットの一つです。

また、弁護士は交渉のノウハウに精通しているので、立退料などの点でも自らに有利な形で交渉を取りまとめることが期待できます。
加えて、立ち退き後の売却などの手続きについても、スムーズに進むことが予想されます。

●立ち退きに関する費用がかからない
立ち退きに関する手数料が原則としてかからないことも、メリットとして挙げることができます。

もっとも、費用や手間がかかることはデメリットとして数えられます。
その時の状況に合わせて、弁護士に依頼するか否か決めるとよいでしょう。

立ち退き交渉をはじめとして、不動産や賃貸経営に関する問題には多くの法的な難点がつきまとうため、弁護士に相談することをお勧めしています。

弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）は品川区、大田区、目黒区、港区を中心に一都三県で不動産の売買、賃貸管理、その他建物に関する法律問題を中心に一般民事や家事事件に関して幅広く対応しております。
一般民事事件に関して豊富な経験と知識を有する弁護士が在籍しておりますから、何かお困りの事がございましたら当事務所までお気軽にご相談下さい。