賃借人による無断転貸(又貸し)｜賃貸借契約の解除は可能？ / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

不動産を貸していたが、賃借人が無断転貸をしていたというような場合には、どのような措置を取ることができるのでしょうか。

当記事では、無断転貸について、契約の解除が可能かもあわせて解説をしていきます。

無断転貸とは

無断転貸とは、借主が貸主に無断で第三者に対して賃貸不動産を又貸しすることを指します。

無断という言葉からわかるように、借主が貸主からの承諾を得ている場合には、転貸は適法な効力を有することとなります。

このことを規定しているのが、民法612条1項です。

同条項では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」としています。

この規定からも、法は又貸しをする際には、賃貸不動産の所有者たる賃貸人の承諾を得ることを予定していると言えます。

無断転貸があった場合に賃貸借契約の解除をすることは可能か

今後説明の便宜上、賃貸人と賃借人間における賃貸借契約を原賃貸借契約、転貸人(賃借人)と転借人間の契約を転貸借契約とします。

民法612条は2項にて、原賃貸借契約における賃借人が、賃貸人の承諾を得ることなく、第三者との間で転貸借契約を締結し、又貸しをしていたというような場合には、原賃貸借契約の解除をすることができる旨を規定しています。

具体的には「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」としています。

もっとも、賃貸借契約は継続的給付契約と呼ばれるものであり、売買契約のような一回的給付で契約が完了するものではないため、契約の解除には当事者間において信義誠実の原則に反するほどの高度な注意義務違反が発生し、信頼関係が損なわれて初めて解除をすることができるという、信頼関係破壊の法理という考え方が確立されています。

民法612条2項により無断転貸があった場合には、原賃貸借契約の賃貸人は契約を解除することができるとしていますが、当事者の状況等に応じて信頼関係の破壊が認められないような場合には、解除権を行使することができない可能性もあります。

信頼関係の破壊が認められ、原賃貸借契約が解除された場合には、転貸借契約についても自動的に契約が解除されるため、賃貸人としては転借人に対して不動産の明渡し請求をすることが可能となります。

しかし、賃貸人としては今後も賃貸不動産を利用すること自体には問題がなく、契約を解除せず転借人を追い出すことさえできれば十分といった場合も考えられます。

最高裁の判例では、無断転貸が発生した場合には、賃貸人は契約を解除することなく、転借人に対して建物の明渡しを請求することができると示したものがあります。

無断転貸は賃貸人の承諾がないものであるため、賃貸人がこれを承諾していなかった場合には、転借人は自身の不動産占有を基礎付ける権利を有していないこととなるため、不法占有者に該当することから、上記のような請求が認められることとなります。

不動産問題は新緑虎ノ門法律事務所にご相談ください

無断転貸は放置しておくと、さまざまなトラブルへと発展してしまう可能性があります。

無断転貸を確認した場合には、一度管理会社に連絡をし、解決が難しい場合には弁護士に依頼することをお勧めします。

新緑虎ノ門法律事務所では、無断転貸をはじめとした原状回復義務や敷金返還請求などの賃貸借契約に関するトラブルも専門的に取り扱っておりますので、お困りの方は一度ご相談ください。