家賃滞納の時効は何年？踏み倒しを阻止するには / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

■賃料の消滅時効は5年で完成する
消滅時効は、「債権者が権利を行使することができることを知った時から５年間行使しないとき」または「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」に完成します（民法166条1項1号・2号）。

賃料債権は支払期限が経過すれば当然に発生しますから、ここでは「債権者が権利を行使することができることを知った時」と「権利を行使することができる時」は一致します。したがって、家賃滞納の事例では、賃料の発生から5年が経過した時点で時効が完成することになります。

時効が完成しても債権が自動的に消滅するわけではありません。しかし、一度時効が完成してしまえば、債務者は何時でも時効を援用して債務を消滅させることができます（145条）。そのため、時効が完成する前に債権回収を図る必要があります。

■時効完成を遅らせて踏み倒しを防ぐ方法
時効には、完成猶予や更新という制度が定められています。完成猶予とは、一定期間時効の完成が妨げられることをいいます。これに対し更新とは、時効期間のカウントをリセットして0日からリスタートすることをいいます。

家賃の滞納がある場合には、まずは家賃を支払うように催告します。催告を行うことによって、その時から6カ月が経過するまで時効の完成が猶予されます（150条1項）。催告は、証拠に残る内容証明郵便の形式で行うのが一般的で会う。なお、催告を繰り返しても完成猶予の効果は繰り返さないとされているため（150条2項）、催告だけを延々と繰り返しても時効の完成を防ぐことはできません。

催告によって6カ月の完成猶予を発生させたら、債務者に未払賃料の存在を認めさせることが考えられます。債務者が債務の存在を認めた場合、債務の承認による時効の更新（152条1項）の効力が発生します。したがって、承認の時から5年が経過するまでは時効は完成しません。

債務者が債務の存在を認めない場合は、支払督促や訴訟の提起を行うことになります。支払督促や裁判上の請求を行うと完成猶予の効果が発生し、その手続きが終了するまで消滅時効は完成しません（147条1項）。なお、訴訟で勝訴判決が確定すれば、判決確定の時から10年間の消滅時効が新たに進行します（169条1項）。

なお、時効が完成してしまっても、その後で債務者が支払い猶予を申し出たような場合には、時効の援用ができなくなるとされています。

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