更新料を払わない賃借人｜契約解除は可能？ / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

賃貸借契約の更新時期になると、「賃借人が更新料を支払わない」というトラブルは珍しくありません。

オーナーとしては、「支払わないなら契約を解除できるのでは」と考える場面もあるでしょう。

更新料の扱いは、単なる契約上の慣習ではなく、裁判例でも争われてきた法的問題です。

今回は、更新料を払わない賃借人に対して契約を解除できるのかを解説いたします。

更新時の契約の種類

賃貸借契約の更新には、当事者が改めて合意して更新する場合と、特に手続きをしなくても自動的に更新される場合の2つの形態があります。

合意更新

合意更新とは、賃貸人と賃借人が契約期間の満了を前に条件について話し合い、合意を交わして再契約する形態です。

従前と同じ条件で更新することも、双方の合意に基づいて契約内容を変更することも可能です。

契約書に「更新時には更新料を支払う」と明記されており、更新時に双方がその条件を承諾した場合には、賃借人は更新料を支払う義務を負います。

ただし更新に際して行う条件変更が、賃借人に一方的に不利となり、借地借家法の強行規定に反する場合、その部分は無効と判断される可能性があります。

法定更新

法定更新とは、自動的に同じ条件で契約が更新される制度です。

貸主が契約期間の満了の6か月前までに「更新しない旨」や「条件変更を伴う更新の申出」を行わなかった場合に適用されます。

法定更新は、当事者間で改めて合意するものではありませんが、基本的には従前の契約内容がそのまま引き継がれるものです。

契約書に更新料に関する定めがあり、従前の契約関係が同じ内容で継続する場合には、更新料条項も引き継がれ、賃借人に更新料の支払い義務が発生すると考えられます。

更新料を払わない賃借人がいた場合に契約解除はできるのか

更新料を支払わない入居者に対して、「契約を解除して退去させたい」と考える貸主は少なくありません。

しかし、更新料の不払いを理由に直ちに強制退去を求めることは、原則として難しいのが実情です。

更新料は通常家賃1か月分程度の金額であることが多く、その不払いだけで「信頼関係が破壊された」とまでは判断されにくい傾向にあります。

ただしこれまでに家賃の滞納が繰り返されていたり、貸主との信頼関係が著しく損なわれていたりする場合は、更新料の不払いも「信頼関係破壊の一要素」として認められる可能性はあります。

更新料を払わない賃借人への対応方法

まず内容証明郵便で更新料の支払いを催告します。

それでも支払われない場合は、契約書の条項やこれまでの支払い状況を踏まえて、「更新の合意が成立していない」と主張する形で対応するのが一般的です。

トラブルを未然に防ぐためには、契約書に「更新料の支払い条件」を明確に定めておくこと、もしくは更新料を家賃にあらかじめ組み込む設計も考えられます。

まとめ

更新料の不払いがあったとしても、それだけで契約を解除したり、強制退去を求めたりすることは基本的に難しいでしょう。

更新に関する取り扱いは、個別事情により判断が分かれる領域です。

少しでも不安があれば、早めに弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。