不動産売買において告知事項に該当する瑕疵の種類とは / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

不動産取引における「告知事項」は、物件の価値を大きく左右する重要な情報です。

本記事では、告知事項となる4種類の瑕疵（心理的、物理的、環境的、法的）や、告知義務の有無まで、物件選びで重要な知識を解説します。

物件購入における「告知事項」の意味と重要性

物件に関する重要な情報を示す「告知事項」は、不動産取引において物件価値を左右する非常に重要な要素です。

購入者が事前に把握していれば、購入を見送る可能性がある情報を含んでいます。

テレビ番組などでよく取り上げられる「事故物件」や「訳あり物件」も、その一例です。

告知事項の種類とポイント

物件情報における「告知事項あり」の記載は、必ずしも事故物件だけを指すわけではありません。

『いわく付き物件』『訳あり物件』などの表現で記載されることもあるので注意が必要です。

心理的瑕疵（自殺や殺人など）に関する告知事項

心理的瑕疵は入居者の精神的な負担となる可能性が高い重要な告知事項です。

殺人事件や自死、事故死などは、入居希望者に強い心理的な抵抗感を与えるため、必ず告知が必要になります。

自然死の場合でも、発見が遅れたことで特殊清掃が必要となったケースは告知対象です。

物理的瑕疵（漏水や土壌汚染など）などに関する告知事項

物理的瑕疵とは、雨漏りや地震被害、火災跡など、建物自体が抱える損傷のことです。

これらの問題は居住開始後、早急な修繕が必要となる可能性があります。

賃貸物件の場合、基本的に修繕責任は賃貸人側にありますが、契約書の特約で入居者側に移る可能性もあるため確認が必要です。

工業地域の物件では、豊洲市場の事例のように、土壌汚染対策も重要な確認項目です。

環境的瑕疵（周辺環境が悪い）に関する告知事項

環境的瑕疵は、物件周辺の環境が生活の質に影響を与える要因となる場合に適用されます。

暴力団施設や宗教団体の拠点の存在、騒音問題などが判断基準です。

不動産用語で「嫌悪施設」と呼ばれる以下の施設が近隣にある場合も該当します。

• 火葬場
• ゴミ処理場
• 下水処理場

保育園や学校なども、生活スタイルによっては環境的瑕疵となる可能性があります。

法的瑕疵（行政のルールに抵触している）に関する告知事項

法的瑕疵は、建築基準法や消防法、都市計画法などの法律による使用制限がある状態のことです。

特に住宅密集地や古い中古物件では、建て替えができない「再建築不可能」物件も法的瑕疵のひとつとして注意が必要です。

告知事項が通知されない状況とは

物件の重要な情報である告知事項が、取引時に開示されないケースが存在しますので、解説していきます。

2人目以降の入居者に対する告知義務

事故や事件が発生した物件では、最初の入居者に対しては必ず告知が必要ですが、その後の入居者への告知義務は必ずしも発生しません。

このため、後から事実を知ることになっても、契約解除が困難になる可能性があります。

時間経過による告知義務の変化

事案発生から相当期間が経過している場合、告知されない可能性があります。

具体的な告知期限が法的に定められていないため、古い事案については不動産業者の判断に委ねられるケースが多くなっています。

まとめ

物件購入時の告知事項は、購入や居住の判断を大きく左右する重要な情報です。

心理的瑕疵、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵の4種類があり、それぞれが物件価値に影響を与えます。

ただし、2人目以降の入居者や時間経過により告知されないケースもあるため、契約前の入念な確認が必要不可欠です。

悩みや不安がある場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。