任意売却とは？自己破産とどう違う？ / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

■任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった時に、住宅ローンの債権者に同意をとって、市場で不動産を売却することをいいます。通常は、ローンの残額の返済方法について合意を得、売却資金を元手にこれを支払います。

ローンを組んで住宅を購入した場合、住宅にはローンを担保するための抵当権が設定されていることが多く、このままでは不動産の売却ができません。そこで、債権者と交渉して一定の条件のもとで抵当権を解除してもらい、売却を実行することになります。

具体的には、住宅ローンの債権者に対して任意売却を行うことについてよく相談したうえで、所有不動産の査定価格を調査します。そして、査定価格をもとに売却希望価格を設定します。査定価格・売却希望価格が決まったら、これを債権者に伝えて合意を得ます。

■任意売却と自己破産の違い
自己破産とは、債務の返済が困難になった債務者が裁判所での手続きを経て免責される手続きのことをいいます。裁判所は債務者の経済状況やそれに至る経緯を把握し、債務者の財産を適宜換価・分配することによって各債権者の平等を実現します。そして、最後に免責許可決定や不許可決定を出し、債務者の今後を決定します。

自己破産には多くの債権者が関わるため、破産情報は官報により公告されます。これに対し、任意売却では個人情報が公開されるようなことはありません。

また、自己破産は裁判所での審尋や決定といった手続きが必要になりますが、任意売却はローン会社と債務者との合意によって行われます。そのため、裁判所での手続きは不要となります。

加えて、自己破産では債務者の高額財産は換価・分配されてしまいます。対して、任意売却では債務者の財産が分配されることはありません。

任意売却のデメリットとしては、住宅ローンの滞納記録が信用機関に登録され、いわゆるブラックリストに載ってしまう恐れがある点が挙げられます。

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