不動産売買における心理的瑕疵の告知義務と期間 / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

過去に事故や事件があった物件を売却する際、売主は買主に対して心理的瑕疵を告知する義務があります。

告知の範囲や期間を正確に把握しておかなければ、後になって損害賠償請求や契約解除といった深刻なトラブルに発展する可能性もあります。

本記事では、不動産売買における心理的瑕疵の告知義務と期間について解説します。

不動産売買における心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件そのものの物理的な欠陥ではなく、過去の出来事によって買主が心理的な抵抗感や不安を感じる原因となる事象のことです。

具体的には、以下のような事象が心理的瑕疵に該当します。

• 自殺や他殺
• 火災などの事故死
• 特殊清掃や大規模リフォームが必要となった孤独死
• 墓地や火葬場、反社会勢力の事務所の存在など周辺環境に関する問題

こうした事象は物件の外観や構造には影響しないものの、買主の購入決定に大きく影響するため法的に告知が求められます。

心理的瑕疵が不動産に与える影響

心理的瑕疵がある物件は、一般的な市場価格よりも低い価格での売却を余儀なくされるケースが多いです。

価格の下落幅は事故や事件の内容によっても異なりますが、自殺の場合は発見までに要した日数に応じて3〜5割程度、殺人などのケースでは5割程度減額されるといわれています。

また、なかなか買い手が見つからず、売却期間が長期化するリスクもあります。

心理的瑕疵の告知義務と期間

売主は、宅地建物取引業法に基づいて、買主に対して重要事項説明として心理的瑕疵を告知する義務を負います。

また、国土交通省が2021年10月に制定した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、心理的瑕疵の告知義務と期間について一定の基準が示されました。

賃貸取引では原則3年間の告知義務がありますが、不動産売買の取引においては、心理的瑕疵の告知が必要な期間に明確な定めはありません。

理由は、買主が長期的に所有することを前提としているため、買主の判断に重大な影響を及ぼすからです。

心理的瑕疵の告知義務の対象外となるケース

不動産売買における心理的瑕疵の告知義務の対象外となるケースもあります。

老衰や病死などで亡くなったときや、転倒や入浴中の溺死などの不慮の事故で亡くなった場合は、心理的瑕疵とはみなされません。

ただし、発見が遅れて遺体の腐敗が進んだことにより特殊清掃が必要なケースでは、自然死であっても告知義務が発生するため注意しましょう。

まとめ

本記事では、不動産売買における心理的瑕疵の告知義務と期間について解説しました。

心理的瑕疵のある物件を取り扱う際は、告知義務と期間を正しく理解しておくことが重要です。

心理的瑕疵の告知をするべきか不安な場合は、弁護士に相談することも検討してみてください。