賃貸契約を解除したい｜オーナーがするべき手続きや要件など / 弁護士 斉藤 潤（新緑虎ノ門法律事務所）

現在アパートや土地、建物などの賃貸業を営んでいるが、現在の借主との契約を解除したいといった方からご相談をいただくことがあります。

賃貸借契約は民法に規定されている売買や請負、消費貸借といったような契約と比較すると、解除が難しい契約になっています。

そこで、賃貸借契約の解除が認められるのはどのような場合か、オーナーのするべき手続きはどのようなものなのかについて詳しく解説をしていきます。

賃貸借契約の解除が難しい理由

売買契約を解除する場合には、当事者双方が受け取った代金や目的物を返還して原状回復をすることによって容易に解除することができます。

請負契約の場合には、注文者が損害賠償をすることでいつでも契約を解除することができる旨が規定されています。

しかしながら賃貸借契約は継続的な給付が必要となる契約であるため、賃貸人の側から一方的に契約の解除をすることができません。

そこで賃貸人側から契約解除を申し入れる場合には正当事由が必要です。

正当事由は5つあるのでそれぞれご紹介していきます。

①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情

オーナー側の立場からは、建て替えや再開発の必要性や、居住や営業の必要性がある場合には認められます。

②賃貸借に関する従前の経過

賃貸借契約においては、契約締結時や締結後にさまざまな事情や経緯などが存在し、それらから判断することが可能なことがあります。

例えば契約締結後からどの程度の期間が経過しているかや、賃料の支払い状況などです。

③建物の利用状況

これは借主が契約に定められた用法に従って建物を利用しているかなどから判断されます。

④建物の現状

これは建物自体の物理的な状況のことを指します。

例えば建物が経年劣化している場合には修補の必要がありますし、耐震性を強化するための補強工事なども考えられます。

⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合

通常、アパートを利用している人に急に出て行けと言っても不可能であるものの、やむを得ない事情で立ち退きをしてもらわなければならない場合には、引越しの費用などの賃借人が捻出するであろう費用の代替として、財産上の給付をすることによって、立ち退きをお願いすることが可能です。

また、賃貸借契約においては信頼関係破壊の法理というものがあります。

これは賃借人と賃貸人の間で信頼関係が著しく毀損されたような場合において、賃借人の側から一方的に賃貸借契約の解除をすることができるというものです。

信頼関係破壊の代表的な例としては賃料の未払いが挙げられます。

賃料の未払いに関しては1回くらいであればただ失念していただけということもあるため、信頼関係の破壊が認められませんが、何ヶ月も滞納しているような場合や、何度も滞納を繰り返しているような場合には、信頼関係が破壊されたと判断されます。

信頼関係が破壊されたと判断される目安は3ヶ月程度です。

賃借人が家賃を支払わない場合のオーナーがするべき手続き

上記では、やむを得ない事情で賃貸借契約を解除する場合には、正当事由が必要であるということを説明しました。

では信頼関係が破壊されるような家賃の滞納があった場合には、どのような手続きで契約を解除することができるのかについて詳しく解説をしていきます。

まずは、賃借人本人に対して支払いを催促します。

この段階で賃借人が支払ってくれるということもありますが、3ヶ月以上滞納がある場合には回収するのは難しい場合が多くなっています。

この段階では必ず滞納の理由や支払い時期の目処について確認をしておきましょう。

催促をする方法としては電話、訪問、書面による通知などが考えられます。

しかしながら、夜中や早朝に電話や訪問をしたりすると、脅迫されたとして逆に訴えられてしまうこともあるため、なるべく日中に催促をするようにしましょう。

また、この段階で居留守を使ったり電話に出なかったりする場合には、連帯保証人や家賃保証会社へ連絡を入れる旨をあらかじめ伝えておきましょう。

上記の通告があったにもかかわらず、支払う意思がなかったり支払い能力がなかったりする場合には、連帯保証人や家賃保証会社に連絡をすることになります。

滞納者本人も連帯保証人も支払いに応じない場合には、督促状を内容証明郵便で滞納者に送付します。

内容証明郵便は、誰から誰に、いつ、どのような内容を送付したかということを郵便局が法的に証明する証拠となっているため、滞納者は督促がなかったといった言い逃れをすることができません。

また、弁護士に依頼して督促状を書いてもらい、かつ支払いに応じない場合には法的措置をとる旨を記載しておくことで、滞納者に対して支払いを促す心理的な効果も見込まれます。

内容証明郵便を送付しても滞納者が支払わない場合には、支払督促手続き、少額訴訟、民事訴訟のいずれかを利用して、家賃を回収することになります。

また、この訴訟の際には、建物の明渡の請求も併せて主張することが可能です。

賃貸借契約の解除は新緑虎ノ門法律事務所にお任せください

もし3ヶ月以上の賃料の滞納があり、なおかつ今後支払い意思がないと思われる賃借人がいる場合には、早めの段階で弁護士に相談をしておくことで、スムーズに手続きを進めることが可能となります。

新緑虎ノ門法律事務所では、不動産関連の法務についても専門的に取り扱っておりますので、現在賃貸業を営んでいるオーナーの方でお困りの方はお気軽にご相談にお越しください。